חוב היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם הליכי חדלות הפירעון יפרע ע"י כונס הנכסים

האם חוב היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם הליכי חדלות הפירעון צריך להיפרע על ידי כונס הנכסים מטעם הנושה המובטח אשר מימש את הנכס, או על ידי קופת הפירוק?

המבקש מונה ביום 22/6/05 על ידי ראש הוצל"פ לכונס נכסים על זכויות חברת ליר גידור ופיתוח בע"מ (בפירוק)(להלן: "כונס הנכסים" ו-"החברה" בהתאמה) במקרקעין הידועים כחלקה 150 בגוש 10104 (להלן: "הנכס"), מכוח משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ (תיק הוצל"פ חדרה מס' 0-04-13021-12), בטרם נקלעה החברה להליכי פירוק. חוב המשכנתא על הנכס עמד, נכון ליום 5/2/07, על סך של כ- 4,400,000 ש"ח.

במסגרת פועלו למכירת המקרקעין בא כונס הנכסים בדברים עם המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית לתכנון ובנייה") באשר לשומת היטל ההשבחה.

ביום 25/12/06 ניתן צו לפירוק החברה חדלת הפירעון. בינתיים, הושגה הסכמה עקרונית בין כונס הנכסים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בדבר גובה שומה מוסכמת בסך 263,700 ש"ח נכון ליום 23/6/03, מועד אישור התכנית המשביחה (להלן: "המועד הקובע").

במסגרת בש"א 5331/07 נעתרתי לבקשת כונס הנכסים לאשר לשמאי המקרקעין מטעמו לחתום על השומה המוסכמת מבלי שיהיה בכך כדי לקבוע על מי מוטלת חובת תשלום ההיטל.

ביום 18/2/07 אושרה מכירת בנכס (בש"א 2619/07) לצורך פירעון החוב לנושה המובטח. סכום המכירה, בסך 650,000 $, היה גבוה בכ- 35% משווי הנכס למכירה בכינוס נכסים ובכ - 15% משווי השוק של המקרקעין.

משלא נענתה בקשתו של כונס הנכסים מיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון וה התשכ"ה- 1965 (להלן: "התוספת השלישית") לצורך רישום עסקת המכר בפנקסי המקרקעין, על רקע מחלוקת בדבר חובתו של כונס הנכסים לשלם את היטל ההשבחה, הוגשה הבקשה דנן.

במסגרת הבקשה עותר כונס הנכסים לקבוע שהיטל ההשבחה הוא חוב בר תביעה בפירוק, ואינו חל על קופת הכינוס, ומבקש להורות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה למסור לידיו אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית, כמפורט לעיל. 

יש לציין שבמסגרת דיון בבקשה ביום 18/10/07 קיבל ב"כ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הצעת בית המשפט והודיע על הסכמתו למתן אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית, מבלי שיהיה בכך כדי לפגוע בטענותיו.

לטענת כונס הנכסים חובת תשלום היטל ההשבחה על הבעלים של המקרקעין ביום אישור התכנית המשביחה, הוא החברה. התכנית המשביחה אושרה בשנת 2003, בטרם נקלעה החברה להליכי פירוק. היטל השבחה שהחיוב העקרוני בו קודם למועד הפירוק הוא חוב בר תביעה בפירוק, ואינו "עובר" לכונס הנכסים ביחד עם הנכס הממושכן.

עוד טען, שהחוב בגין היטל השבחה אינו שעבוד המקים לבעליו מעמד של נושה מובטח, ככל שהוראות פקודת המיסים (גבייה) אינן חלות על היטל השבחה.

כבר כעת אומר שמכיוון שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא טענה כלל באשר לתחולתן של הוראות פקודת המיסים (גביה) על היטל ההשבחה, איני נדרשת לשאלה זו.

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הנישום הראוי בהיטל ההשבחה הוא כונס הנכסים אשר נטל את הנכס לידיו טרם הפירוק, מימש אותו ונטל את פירות ההשבחה לכיסו. הוועדה טוענת שלאור תכלית החקיקה החלה על היטל השבחה, יש לחייב בהיטל את כונס הנכסים, הוא הנהנה הישיר מן ההשבחה, אשר נטל בטוחתו ובחר לממשה מחוץ להליכי הפירוק. עוד נטען, כי התנהלותו של כונס הנכסים מלמדת כי הוא הנישום הראוי, וכי זכויותיו בנכס עולות כדי בעלות מבחינה מהותית ועל כן הוא החייב בתשלום ההיטל לפי לשון החוק.

מנגד מבקש כונס הנכסים לדחות את הטענות באשר למעמדו ביחס למקרקעין. לטענתו, להבדיל מנאמן בפשיטת רגל, כונס נכסים בהוצאה לפועל של משכנתא אינו הופך להיות בעל הקניין של הנכס שבכינוס. מכירת הנכס בהוצאה לפועל היא "מכר על ידי רשות", והוא מקבל סמכויות לפעול לגבי המקרקעין מראש ההוצאה לפועל ומתפקד כעושה דברו של ראש ההוצאה לפועל, אשר מממש את הנכס מכוח סמכויות מיוחדות שהוענקו לו, ולא כבעל הנכס.

הכנ"ר מצטרף לעמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וטוען שיש להטיל את תשלום ההשבחה על כונס הנכסים. לטענתו בנסיבות בהן בחר כונס הנכסים לממש נכס מובטח מחוץ להליכי הפירוק ולשלשל לכיסו את מלוא התמורה מבלי לשתף את שאר נושי החברה, אין הוא יכול לבוא ולטעון כי על שאר הנושים להשתתף עימו בעלויות מימון מימוש הנכס.

דיון

מהותו ותכליתו של היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עלית ערך מקרקעין, לאור שינוי תכנוני של הקרקע. ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי-חלוקתי. תכלית החקיקה המחייבת את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגביית היטל השבחה היא שיתוף הנהנה מתכנית משביחה בעלויות הציבור בהכנתה של התכנית ולמעשה בהוצאות התכנון והפיתוח של אותה רשות. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין התעשר מכך, ולכן מן הראוי שבעל המקרקעין ישא בהוצאות התכנון והפיתוח. ודוק, היטל ההשבחה מיועד לקופות הוועדה המקומית והרשות המקומית - דהיינו אל הקהילה אליה משתייך בעל המקרקעין ולא אל אוצר המדינה, ונועד הוא לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית להכנת תוכניות ולביצוען (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ. הוועדה המקומיתפ"ד נ"ב (5) 715 (1999); דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית פ"ד נו(5), 49 (2002))

הוראת סעיף 7 לתוספת השלישית מאפשרת דחייה של תשלום ההיטל למועד בו מימש החייב את הזכות במקרקעין אשר לגביהם חל ההיטל. זאת אף שאירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה מתרחש עם אישור התכנית המשביחה, כהוראת סעיף 2(א) לתוספת. פיצול זה שבין המועד אשר בו קמה החבות בהיטל השבחה לבין מועד הפירעון הנדחה לעת מימוש הזכויות במקרקעין שהושבחו, מבטא עיקרון יסוד בדיני המס הוא עיקרון המימוש. על פי עיקרון זה, וככל שהדבר נוגע להיטל ההשבחה, הנישום אינו נדרש לשאת בתשלום ההיטל אלא בעת שבצע פעולה ממשית ומשמעותית במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל (רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים תק-על 2006(4), 416 (2006); ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה ל למגורים ותעשייה - מחוז המרכז  פ"ד נז(4), 119 (2003) (להלן: עניין נווה).

כאמור, סעיף 2(א) לתוספת השלישית מטיל את חובת תשלום היטל ההשבחה על הבעלים של המקרקעין. בהמשך נקבע, שההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה. לאור הרציונל בבסיס החקיקה, נראה כי קביעת הפסיקה שחובת התשלום חלה על הבעלים של המקרקעין עת אושרה התכנית מבוססת על ההנחה שבעל המקרקעין עת אושרה התכנית הוא זה שיממש את נכסו, ויזכה לתמורה גבוהה יותר שכן מכר נכס מושבח.